100 triệu đồng/m² đang dần trở thành mặt bằng giá trung bình của căn hộ tại TP.HCM. Trong khi đó, căn hộ cao cấp tại Biên Hòa vẫn chỉ dao động 18-67 triệu đồng/m².
Khoảng cách rất lớn này đặt ra câu hỏi: Biên Hòa đang bị thị trường định giá thấp, hay đây chính là giai đoạn nắm bắt then chốt trước khi mặt bằng giá mới được thiết lập?
Thị trường Biên Hòa đang bị định giá thấp?
Cách đây vài năm, căn hộ 100 triệu đồng/m² vẫn được xem là sản phẩm dành cho số ít khách hàng thì nay đã trở thành mức giá phổ biến của thị trường TP.HCM.
Theo Savills, năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong đó hơn 56% nguồn cung vượt 110 triệu đồng/m². Cushman & Wakefield cũng ghi nhận trong quý 1-2026, giá sơ cấp trung bình đạt gần 190 triệu đồng/m², tăng 53% so với cùng kỳ năm trước.
Mặt bằng giá liên tục leo thang khiến bài toán sở hữu nhà ngày càng khó, đồng thời thu hẹp cơ hội của nhóm nhà đầu tư ít vốn. Biên độ tăng giá tại khu vực lõi dần thu hẹp, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những đô thị vệ tinh còn nhiều dư địa phát triển.
Ngay "sát vách" TP.HCM, Biên Hòa đang duy trì mặt bằng giá ở mức khá "mềm" khoảng từ 18-67 triệu đồng/m², theo dữ liệu từ trang tin batdongsan.com.vn. Đây là khoảng giá gần như vắng mặt tại TP.HCM. Khoảng cách lớn giữa hai thị trường cho thấy bất động sản Biên Hòa vẫn còn dư địa tăng giá đáng kể, khi nhiều lợi thế về vị trí, quy mô dân số và khả năng kết nối vẫn chưa được phản ánh đầy đủ vào mặt bằng giá hiện nay.
Trong khi đó, quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến nguồn cung mới không còn nhiều. Chính vì vậy, mỗi dự án được đưa ra thị trường đều nhanh chóng thu hút sự quan tâm của cả người mua ở lẫn nhà đầu tư, đặc biệt là những sản phẩm có vị trí trung tâm.
Lực cầu kép mở ra chu kỳ tăng trưởng mới
Khác với nhiều đô thị vệ tinh khác đang trong giai đoạn thu hút cư dân từ TP.HCM thì Biên Hòa từ lâu đã là một cực phát triển quan trọng của vùng Đông Nam Bộ.
Với hơn 1,2 triệu dân, từng là thành phố trực thuộc tỉnh đông dân nhất Việt Nam, Biên Hòa đã sở hữu nền tảng vững chắc về dân cư, kinh tế, thương mại và dịch vụ. Trong nhiều năm qua, Biên Hòa cũng là lựa chọn của không ít người làm việc tại TP.HCM nhờ khoảng cách di chuyển thuận lợi và chi phí sở hữu nhà ở hợp lý hơn.
Động lực này còn tiếp tục được củng cố khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu… đang dần hoàn thiện. Không chỉ rút ngắn thời gian kết nối, các công trình này còn mở rộng không gian phát triển kinh tế - đô thị, tạo thêm việc làm và thu hút đội ngũ chuyên gia, lao động chất lượng cao đến sinh sống và làm việc.
Sự cộng hưởng giữa lực cầu nội tại từ hơn 1,2 triệu cư dân và lực cầu dịch chuyển từ TP.HCM đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Trong bối cảnh đó, các dự án đang triển khai trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều khách hàng nhờ mức giá còn "mềm", đồng thời được hưởng nhiều chính sách tài chính hơn so với sản phẩm đã bàn giao.
Trong số nguồn cung mới tại trung tâm Biên Hòa, Cityview Signature do Kim Oanh Land phát triển là một trong những dự án đáng chú ý khi sở hữu vị trí mặt tiền đường Điểu Xiển, phường Hố Nai. Với quy mô giới hạn chỉ 434 căn hộ, dự án được phát triển theo tiêu chuẩn cao cấp, hướng đến cộng đồng cư dân yêu thích cuộc không gian sống riêng tư cùng hệ tiện ích nội khu được đầu tư đồng bộ.
Nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận căn hộ theo chuẩn Singapore cho đông đảo khách hàng, Kim Oanh Land đưa ra mức giá Cityview Signature rất "vừa tầm tay", chỉ đóng trước 500 triệu là sở hữu. Đi cùng là chính sách tài chính linh hoạt khi khách hàng chỉ cần thanh toán ban đầu từ 500 triệu đồng, phần giá trị còn lại được áp dụng lãi suất cố định 6%/năm trong 2 năm.
Căn hộ tại TP.HCM đã bước sang một mặt bằng giá mới. Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ tại Biên Hòa vẫn còn thấp hơn đáng kể so với tiềm năng phát triển. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường này chưa được định giá tương xứng và là dư địa để những sản phẩm sở hữu vị trí trung tâm có thêm cơ hội gia tăng giá trị trong thời gian tới, khi quy hoạch phát triển rõ ràng hơn và hạ tầng kết nối được đầu tư hoàn thiện.
HÀ MY
