Hệ số sử dụng đất là gì? Đây là thuật ngữ khá quen thuộc đối với những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt trong xây dựng công trình, chung cư hay các dự án hỗn hợp cao tầng. Nếu còn băn khoăn về những kiến thức liên quan đến hệ số sử dụng đất, đừng bỏ qua vài thông tin cực kỳ hữu ích dưới đây nhé!
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là gì? Đây là một khái niệm được dựa trên những quy định của nhà nước. Cụ thể là Quy chuẩn quốc gia liên quan đến quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD cùng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Theo đó, hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ tổng diện tích sàn một dự án hay công trình trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất. Đồng thời, bao gồm thiết kế khác như tầng hầm. Tuy nhiên không tính diện tích sàn phục vụ quá trình phòng cháy chữa cháy, tầng mái nhà, gian lánh nạn và nơi để xe. Hệ số sử dụng đất sử dụng đơn vị đo mét vuông (m2).
Cách tính hệ số sử dụng đất theo quy định
Cách tính hệ số sử dụng đất là gì? Theo đó, hệ số này được tính chính xác theo quy định của nhà nước dựa trên công thức như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất
Cụ thể: Tổng phần diện tích sàn xây dựng của dự án, công trình đã bao gồm cả phần tầng hầm. Đồng thời không tính những khu vực dành cho hệ thống phòng cháy chữa cháy, tầng hầm, gian lánh nạn và nơi để xe.
Để hiểu rõ một cách chính xác nhất, bạn có thể tham khảo cách tính hệ số sử dụng đất thông qua ví dụ như sau:
Ví dụ 1
Dự án có toàn nhà cao tầng với tổng diện tích đất 1000m2. Tổng diện tích tòa tháp công trình bao gồm 10 tầng và 2 tầng hầm 500m2. 500m2 còn lại dành cho không gian bên ngoài. Theo đó, hệ số sử dụng đất trong trường hợp này tính theo cách sau:
-
(10 + 2) x (500m2 : 1000m2) = 6.
Ví dụ 2
Căn nhà người dân xây dựng với quỹ diện tích là 60m2. Toà nhà thiết kế 6 tầng. Hệ số sử dụng đất trong ví dụ này tính cụ thể như sau:
-
60 x (6 : 100) = 3.6.
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Hệ số sử dụng đất tối đa giữ vai trò quan trọng, then chốt. Đồng thời góp phần xác định mật độ xây dựng thuần trong các dự án xây dựng, công trình. Điều này căn cứ dựa theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia liên quan đến quy hoạch xây dựng đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD. Cụ thể như sau:
Mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ đúng theo quy định liên quan đến mật độ thuần tối đa ở mức độ cho phép. Đối với những lô đất sử dụng xây dựng nhà ở riêng có chiều cao ≤ 25m, diện tích ≤ 100m2, gia chủ sẽ được phép xây dựng mật độ tối đa lên đến 100%. Tuy nhiên cần phải đảm bảo những quy định liên quan đến khoảng cách giữa công trình và khoảng lùi.
Trường hợp liên quan đến hiện trạng đặc thù khu vực quy hoạch. Không còn quỹ đất bảo đảm các chỉ tiêu xây dựng công trình, dịch vụ công cộng nhà nước cho phép gia tăng mật độ xây dựng tối đa (tuy nhiên không được vượt quá 60%) của các công trình, dịch vụ.
Đối với những trường hợp khu vực cần phải kiểm soát về các chất tải dân số, hạ tầng sẽ cho phép dùng hệ số sử dụng đất thay vì chỉ tiêu mật độ hay tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa xác định trong quy hoạch đồ thị, đồ án thiết kế nhưng vẫn phải đảm bảo dựa theo quy định của nhà nước.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì? Cụ thể chúng có vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực xây dựng. Đó là:
Hệ số sử dụng đất được dùng làm căn cứ xác định giới hạn số tầng của các dự án, công trình tại khu đô thị tương ứng mật độ xây dựng.
Hệ số sử dụng đất góp phần thể hiện chi phí xây dựng và quy mô của dự án, công trình.
Hệ số sử dụng đất càng cao tương ứng lợi ích kinh tế càng cao bởi gia tăng diện tích sàn. Đồng thời nếu phối hợp với mật độ xây dựng góp phần tiết kiệm quỹ đất. Mặc dù vậy, hệ số sử dụng đất quá cao cũng sẽ có tác động ngược lại đến hạ tầng khu vực cũng như làm giảm mức độ cạnh tranh dự án.
Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư của khu vực. Điều này có nghĩa nếu hệ thống sử dụng càng thấp, mật độ dân cư ở dự án cũng càng thấp.
Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các chủ sở hữu. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất càng thấp tương đương với diện tích sử dụng càng lớn. Điều này càng gia tăng lợi ích cho chủ của căn hộ.
Chắc hẳn những thông tin từ bài viết trên đây đã giúp bạn nắm được thông tin cơ bản về hệ số sử dụng đất là gì cũng như quy định, cách tính và ý nghĩa. Hy vọng bạn đã bỏ túi một số kiến thức hữu ích về lĩnh vực xây dựng, bất động sản. Nếu còn thắc mắc gì bạn có thể gọi hotline 0937.22.23.22 hoặc liên hệ TẠI ĐÂY
